В 2023 году предложение новостроек бизнес-класса в Москве значительно выросло — с 18,9 тыс. квартир и апартаментов в начале года до 20 тыс. в ноябре. Сейчас это самый большой и разнообразный сегмент на рынке нового жилья «старой» Москвы — его доля превысила 43%. Покупателю есть из чего выбирать.
Средняя стоимость квадратного метра в новостройках бизнес-класса в течение года выросла с 410 тыс. до 434 тыс. рублей. Но при этом средняя стоимость лота осталась на уровне 2022 года — около 26 млн рублей. Это связано с сокращением средней площади квартир и апартаментов и пополнением рынка более доступными по цене проектами.
Всё это обусловило активный спрос. За прошедший год 61% от общего числа договоров долевого участия в Москве заключены в проектах новостроек бизнес-класса. Среди этих покупателей много инвесторов: по нашим оценкам, до четверти клиентов приобретают подобные лоты для перепродажи, сбережения или получения пассивного дохода.
На это указывает, например, высокая доля апартаментов среди проданных объектов недвижимости — в ноябре 2023 года на долю формально нежилых помещений пришлось 19% договоров долевого участия. Обычные покупатели стремятся воспользоваться льготной ставкой, которая не распространяется на апартаменты. Поэтому их чаще покупают именно в качестве инвестиции. В 2024 году эта тенденция усилится.
А вот активность покупателей на рынке вторичного жилья понизится. Это произойдет независимо от дальнейшей динамики цен. Причины — высокая ключевая ставка ЦБ и, как следствие, — дорогая ипотека. При ставках в 15–17% годовых ежемесячный платеж по ипотеке примерно в три раза превышает арендную ставку на аналогичную квартиру. В такой ситуации спрос на покупку вторичного жилья будет сокращаться, а на аренду — расти.
К тому же нужно учитывать, что резкий рост ипотечных ставок выталкивает на рынок аренды именно платежеспособных клиентов. И потенциальные арендаторы будут склонны искать не временные и самые дешевые варианты съемного жилья, а максимально комфортные квартиры в новостройках, с хорошим ремонтом и в идеале — с небольшим пакетом гостиничных услуг. Интерес клиентов будет сосредоточен на вариантах съемного жилья в новостройках бизнес-класса.
Соответственно, инвестиции в арендное жилье этого сегмента станут трендом в 2024 году. Особенно следует обратить внимание на апартаменты, которые стоят в среднем около 20 млн рублей за 51 кв. м против квартир со средней стоимостью порядка 27 млн рублей за 62 кв. м.
В 2023 году при долгосрочной аренде жилье бизнес-класса приносило владельцу примерно 8% годовых, а при краткосрочной — 9–12%. При этом уже осенью 2023 года ставки аренды в Москве выросли примерно на 20%, и в 2024 году съемное жилье продолжит дорожать. Это значит, что доходность долгосрочной аренды превысит 10–12% годовых, а краткосрочной —14–16% годовых.
Таким образом, 2024 год и, вероятно, последующие станут периодом расцвета арендного рынка. Таким бизнесом можно заниматься самостоятельно, но у инвестора сейчас есть более удобные опции. Например, с застройщиком жилья бизнес-класса можно заключить договор об управлении арендными квартирами и апартаментами.
Автор — управляющий партнер ГК «Основа»
Позиция редакции может не совпадать с мнением автора
